L'investissement locatif à Aix-en-Provence : état du marché de la location dans cette zone.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Aix-en-Provence ?
L’investissement locatif à Aix-en-Provence bénéficie d’un environnement recherché, associant patrimoine, vie universitaire, emplois qualifiés et proximité de Marseille. La demande émane de profils variés : étudiants, jeunes actifs, familles, salariés en mobilité et ménages souhaitant rester locataires.
Cette diversité peut réduire la dépendance à une seule catégorie d’occupants, à condition de choisir un logement adapté à son emplacement. Le marché aixois présente toutefois un ticket d’entrée élevé et de fortes différences entre quartiers. Un achat pertinent ne repose donc pas seulement sur l’idée que la ville est attractive.
Il faut rapprocher le prix d’acquisition, le loyer réellement envisageable, les charges, la fiscalité, les travaux et le risque de vacance. En 2026, la qualité du bien et la précision du projet comptent davantage qu’une recherche de rendement théorique uniforme.
Quels sont les niveaux de loyer à Aix-en-Provence ?
À Aix-en-Provence, le loyer médian varie de 12,9 €/m² dans la zone la moins chère à 15,9 €/m² dans la plus chère. La médiane de référence des agglomérations d’Aix-Marseille et d’Arles s’établit à 13 €/m².
Ces montants décrivent des loyers observés, pas un tarif applicable automatiquement à chaque logement.La surface, le nombre de pièces, l’époque de construction, l’état, l’ancienneté d’occupation et la localisation influencent le résultat.
Un investisseur doit donc comparer son projet à des références cohérentes, puis vérifier le loyer autorisé et soutenable avant d’établir son plan de financement.
Une demande locative soutenue par la structure de la ville
Les données de l’Insee confirment le poids du marché locatif. Aix-en-Provence comptait 149 695 habitants et 76 823 ménages en 2023, avec une croissance démographique annuelle moyenne de 0,8 % entre 2017 et 2023. La commune réunissait également 105 881 emplois au lieu de travail.
Sur 90 263 logements, 84,8 % étaient des résidences principales. Surtout, 39,1 % des ménages seulement étaient propriétaires de leur résidence principale, contre 57,5 % à l’échelle nationale. Cet écart ne garantit pas l’occupation de chaque bien, mais il témoigne d’une place importante accordée à la location.
La présence d’étudiants, d’actifs et de ménages mobiles entretient plusieurs besoins, du studio central à l’appartement familial bien relié aux pôles d’emploi.
Quartiers et types de biens : raisonner par usage
Le centre historique peut séduire les locataires recherchant une vie piétonne, des commerces et un cadre ancien, mais l’accès, le stationnement, le bruit et les contraintes de rénovation doivent être examinés.
Autour des facultés et des transports, les petites surfaces répondent davantage aux besoins étudiants ou aux locations de courte durée d’études.
Les quartiers résidentiels, comme La Torse, peuvent convenir à des ménages recherchant calme et extérieur. Les Milles et les secteurs connectés aux zones d’activité parlent plutôt aux actifs, tandis que Puyricard attire une demande différente, souvent familiale.
Il n’existe donc pas un seul marché locatif aixois, mais plusieurs micro-marchés. Le bon investissement associe une typologie, un budget et une demande clairement identifiée. Avant d’acheter, il faut confronter l’annonce aux loyers observés, aux charges de copropriété, aux travaux votés et à la concurrence locale.
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tres proche du centre ville
AIX-EN-PROVENCE – AIX OUEST HAUT DE VILLA ATYPIQUE DE 60 m² – TERRASSE DE 21 m² – 2 CHAMBRES – 2 PARKING L'immobilière du Roy René vous propose à la vente dans un secteur résidentiel recherché de l'ouest aixois, à proximité des commodités et à quelques minutes du centre-ville d'Aix-en-Provence, découvrez ce charmant haut de villa atypique de 60 m². Situé dans une petite copropriété composée de seulement 2 lots, ce bien offre un esprit très proche de celui d'une maison, avec seulement un appartement au rez-de-chaussée et celui-ci à l'étage. L'appartement est traversant et particulièrement lumineux. Il séduit par son caractère atypique et sa belle pièce de vie avec toit cathédrale, qui apporte une agréable sensation de volume. Il se compose de : Une pièce de vie de 31 m² avec salon, séjour et cuisine ouverte ;Deux chambres d'environ 11 m² chacune ;Une salle de bains ;Une agréable terrasse de 21 m² arborée et une petite cave. Le bien conserve le charme de la villa avec ses volets en bois, tout en offrant un confort moderne grâce à la climatisation réversible et au chauffage électrique. La copropriété est entièrement fermée par un portail électrique sécurisé. Le bien bénéficie de deux places de stationnement privatives, un véritable atout dans le secteur aixois. Un secteur recherché Situé dans le secteur La Brédasque / Aix Ouest, le bien bénéficie d'un environnement résidentiel et calme, tout en restant proche des commodités et des principaux axes d'accès. Le quartier est apprécié pour son ambiance résidentielle, sa proximité avec le centre d'Aix-en-Provence et son cadre de vie plus paisible que l'hypercentre, tout en permettant de rejoindre rapidement les commerces et services. Informations complémentaires Charges : environ 40 € par mois, comprenant notamment l'eau et les charges liées au portail et à la copropriété Chauffage électrique Climatisation réversible Assainissement collectif : tout-à-l'égout- fenêtres en PVC doubles vitrage . UN bien rare sur le secteur, alliant le charme d'un haut de villa, la luminosité d'un appartement traversant et l'indépendance d'une petite copropriété de seulement deux lots. Contactez moi pour plus d'informations dès maintenant pour organiser une visite tel : 04. 42. 54. 78. 24. L immobilière du Roy René 12 rue de l'Opera 13100 Aix en Provence
MAGNIFIQUE APPARTEMENT DE CARACTERE AUX GRANDS VOLUMES
Aix-en-Provence – Résidence prisée des plus connues – L'immobilière du Roy René vous propose à la vente ce superbe appartement de caractère, très lumineux et spacieux au 3ieme étage sur 4 ,d'une copropriété bien tenue et structurée avec un concierge ,et une cave. ( garage en sup ) Vous cherchez un appartement avec du cachet, du volume et de la lumière ? Ne cherchez plus. C'est dans cette résidence fermée et sécurisée parmi les plus recherchées d’Aix-en-Provence, que vous découvrirez ce magnifique appartement cossu, avec une belle hauteur sous plafond , de 114m2 loi carrez et 123m² de surface au sol, ,offrant des espaces de vie très agréables. Vous serez immédiatement séduit par son double séjour traversant ( qui peut faire office de 3ieme chambre ) baigné de lumière grâce à son exposition plein sud. La cuisine est entièrement équipée, prolongée par une loggia fermée ,faisant office de buanderie et cellier, ce qui allie confort et fonctionnalité. Côté nuit : 2 belles chambres spacieuses 18m² et 15m² avec placards, dont une avec salle d’eau privative (suite); De plus, vous trouverez une salle de bain avec WC et fenêtre et pour terminer un WC indépendant. De nombreux rangements, du parquet au sol, du double vitrage, huisseries en aluminium, et volets roulants électriques, Sur la terrasse , un store banne vous protègera du soleil . Tout est réuni pour un confort optimal. À proximité, vous trouverez plusieurs commodités pratiques, dont un supermarché à quelques minutes en voiture, ainsi que des écoles . Contactez nous dès maintenant pour une visite! L immobilière du Roy René tel : 04. 42. 54. 78. 24. 12 rue de l'Opera 13100 Aix en Provence
PROCHE CENTRE VILLE T3 +GARAGE +CAVE
Aix en Provence à vendre T3 traversant rénové avec garage et cave dans résidence arborée proche du centre -ville historique L' Immobilière du Roy René vous propose à la vente ,un agréable T3 traversant ,en rez de Chaussée surélevé, entièrement rénové dans un quartier résidentiel recherché, au sein d' une résidence fermée et sécurisée avec un agréable parc arboré. Situé dans une résidence des années 1960 parfaitement entretenue, cette petite copropriété à taille humaine bénéficie d' un environnement particulièrement agréable, au calme , entouré de verdure et proche du centre . L' appartement traversant et lumineux, propose une distribution fonctionnelle avec une belle pièce de vie traversante, agrémentée d' une cuisine ouverte aménagée et équipée. L' espace nuit se compose de deux chambres dont une avec placard, d'une salle d' eau contemporaine avec douche à l' italienne et d'un WC indépendant. L'appartement bénéficie de plusieurs ouvertures sur l'extérieur avec quatre petits balconnets, ainsi qu' un agréable balcon permettant d' installer un espace repas avec table et des chaises. Côté confort, Toutes les menuiseries sont en PVC double vitrage Le chauffage est assuré par des radiateurs électriques individuels Le séjour est doté d' une climatisation réversible, suffisante pour les soirées d' hiver La résidence est équipée de la fibre. Le bien bénéficie également d' un garage box fermé, ainsi que d' une grande cave. A découvrir sans tarder Contactez nous dès maintenant pour une visite! Sylvie Bonin. n° RSAC 908503337. L immobilière du Roy René tel : 04. 42. 54. 78. 24. 12 rue de l'Opera 13100 Aix en Provence
magnifique appartement avec calme et terrase et double box
AIX EN PROVENCE L 'immobilière du Roy René vous propose à la vente un magnifique appartement de standing , contemporain , très belles vue , belles prestations , baigné de lumière ,triple exposition, de 100m² de surface avec sa grande terrasse couverte, de 30m2 ,orientée Sud Est et sa seconde terrasse couverte de 15m2 orientée Est, et son double box fermé. Ce bien se situe dans une résidence fermée et sécurisée avec ascenseur ,récente de 2020 située à Aix en Provence ,au calme, proche du lycée Cézanne, des collines de Bibemus et de la route de Saint Marc de Jaumegarde. ( Bus au pied de l’immeuble, 7mn du centre ) De très beaux volumes , la piece de vie faisant 43 m² ,au calme, dans un environnement exceptionnel ou la verdure et la fraicheur font corps !!! A deux pas des petits commerces de proximité , il vous sera agréable de passer de belles soirées d été sur la grande terrasse et de profiter de ce cadre magique , digne d'un tableau de Cézanne !!! ce bien est encore sous garanti dommage ouvrage et la garanti décennale Le Propriétaire vends pour cause de déplacement . -Le chauffage est une climatisation réversible gainable -Le chauffe -eau est un thermodynamique encore sous garanti -les huisseries sont en aluminium brossées -les volets roulant électriques Cuisine entièrement équipée ouverte avec îlot central. 3 chambres (dont une transformée en bureau). 1 buanderie 2 salles de bain avec douches à l'italienne et double vasques 2 WC. -de nombreux rangements -une buanderie 1 box fermé double Charges mensuelles: 140€ Taxes foncières : 1820€ Contactez nous dès maintenant pour organiser une visite; tel : 04. 42. 54. 78. 24. L immobilière du Roy René 12 rue de l'Opera 13100 Aix en Provence
QUARTIER PIGONNET
Appartement T2 – 57 m² – Terrasse exceptionnelle 100 m² – Secteur Le Pigonnet L'Immobilière du Roy René a le plaisir de vous présenter ce magnifique appartement T2 de 57 m², situé au 3ᵉ et dernier étage d'une résidence calme et parfaitement entretenue, au cœur du très recherché quartier du Pigonnet. Dès l'entrée, vous serez séduit par la luminosité omniprésente, offerte par son exposition sud-est, ainsi que par son atmosphère chaleureuse et son agencement fonctionnel. La pièce de vie s'ouvre sur une exceptionnelle terrasse de 100 m², véritable prolongement de l'appartement. Un espace extérieur rare sur le marché aixois, idéal pour partager des repas entre amis, créer un coin détente, installer un jacuzzi ou simplement profiter du soleil en toute tranquillité. L'espace nuit comprend une chambre confortable, une salle d'eau moderne et une cuisine fonctionnelle parfaitement intégrée au logement. Aucun travaux n'est à prévoir : cet appartement a été entretenu avec soin et est prêt à accueillir ses futurs propriétaires. Pour compléter ce bien, vous bénéficierez d'un double garage fermé de 34 m², un véritable atout dans ce secteur où le stationnement est particulièrement recherché. Un bien rare, alliant confort, luminosité et un extérieur hors normes, dans l'un des quartiers les plus recherchés d'Aix-en-Provence. 📞 Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez L'Immobilière du Roy René au 04 42 54 78 24. 📍 12 rue de l'Opéra – 13100 Aix-en-Provence
VIAGER LIBRE AIX EN PROVENCE
AIX EN PROVENCE L'immobilière du Roy René vous propose à la vente un viager libre , au calme à 8 minutes du centre d'Aix en Provence Plongez dans l’univers de cet appartement T4 de 88 m², avec beaucoup de potentiel. Construit en 1978, exposition Est. vue sur les jardins , au calme ! Le séjour de 23 m², baigné de lumière naturelle, s’ouvre généreusement sur une petite terrasse verdoyante, Un espace à vivre agréable Cet appartement spacieux vous offre 3 chambres lumineuses, une salle de bain, un dressing , un WC indépendant , une cuisine séparée semi ouverte ,deux terrasses et un beau dégagement . Idéal pour les amateurs de rénovation, où chaque détail peut être repensé pour refléter votre style. Les parties communes en bon état vous épargnent les mauvaises surprises, tandis que l’appartement, en l’état actuel, laisse libre cours vos envies pour le transformer; Un investissement malin pour un projet unique- bouquet 175000€ + 1230€ de rente Cet appartement T4 spacieux , est idéal pour les familles ou les colocations. Stationnement intérieur sécurisé pour garer votre véhicule en toute tranquillité. Exposition Est Chauffage individuel au gaz Un potentiel illimité pour créer un intérieur à votre image. Un cadre de vie privilégié Cet appartement, par sa localisation stratégique, vous place au cœur d’une vie quotidienne où tout est à portée de main. En moins de 10 minutes, vous accédez à plusieurs commodités essentielles : supermarchés, écoles, pharmacies, ainsi qu’un hôpital. La proximité des transports en commun et des axes routiers majeurs facilite vos déplacements, que vous travailliez en centre-ville ou que vous profitiez des paysages environnants. Plusieurs parcs et espaces verts sont également accessibles à pied, et meme au sein de la residence ,parfait pour vos balades ou vos séances de sport en plein air. Contactez dès maintenant l’Agence d’AIX-EN-PROVENCE pour une visite personnalisée et laissez-vous guider vers la maison de vos rêves. Appelez-nous au 04 42 54 78 24
Rentabilité locative : regarder au-delà du loyer affiché
La rentabilité brute, calculée à partir du loyer annuel et du prix d’achat, offre un premier repère, mais elle ne mesure ni les dépenses ni le risque réel de l’opération.
Pour approcher la rentabilité nette, l’investisseur doit intégrer les frais d’acquisition, les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance, l’entretien, la gestion, la fiscalité et d’éventuelles périodes sans locataire. Le financement pèse également sur l’équilibre. En juillet 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations atteignait 3,30.
Les loyers médians et les prix médians communaux ne doivent pas être assemblés mécaniquement pour annoncer un rendement. Chaque simulation doit partir du bien précis, de son coût global et d’un scénario de location prudent.
DPE et réglementation : anticiper avant d’acheter
La performance énergétique est devenue un critère central de l’investissement locatif à Aix-en-Provence, notamment dans le parc ancien. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme énergétiquement non décent en métropole et ne peut plus être proposé dans les mêmes conditions à la location.
Le calendrier prévoit l’extension de cette exigence aux logements classés F en 2028, puis E en 2034. L’ANIL rappelle aussi que les loyers des logements F ou G ne peuvent plus être augmentés dans plusieurs situations depuis août 2022.
Avant l’acquisition, il faut analyser le DPE, les scénarios de travaux, les décisions de copropriété et le budget de rénovation. Un prix attractif peut masquer un coût futur important ou un calendrier d’exploitation retardé.
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Publié le 09/09/2026 par
Aurélien DI NAPOLI
